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產業(yè)地產陷供過于求隱憂 無標準盈利模式困擾資本玩家
本文出處：遼寧綏四建工集團  發(fā)布時間：2017/10/27  瀏覽量：2233   收藏 | 打印 | 關閉
　　轉型與創(chuàng)新大潮下，產業(yè)地產熱浪席卷全行業(yè)。企業(yè)紛紛試水背后，市場也面臨供過于求等問題。
　　在“2017博鰲房地產論壇”上，中城新產業(yè)控股(深圳)有限公司董事長劉愛明用“窄門”詮釋其正在創(chuàng)業(yè)的產業(yè)地產。窄“門”出自圣經(jīng)，大概意思是路寬走的人不一定成功，路窄走的人少很難走，但是很可能走得很好。這似乎也說出了眾多產業(yè)地產人士的心聲。
　　劉愛明在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，中國永遠會是制造業(yè)大國，其中體量龐大的高科技制造業(yè)終究要轉型升級，中城新產業(yè)就聚焦于為制造業(yè)企業(yè)的轉型提供服務�！拔业亩ㄎ缓芮逦蛻艟褪侵圃鞓I(yè)企業(yè)”。
　　在過去兩年間，劉愛明多次將中城新產業(yè)的業(yè)務比作“幫大叔創(chuàng)業(yè)”，就是幫中小制造業(yè)企業(yè)做產業(yè)升級，幫他們打破規(guī)模瓶頸。
　　在商業(yè)模式選擇上，鳳凰天安數(shù)碼城T5董事總經(jīng)理余安定認為，任何一種商業(yè)模式都可以走得通。天安數(shù)碼城是二八比例，20%自持，80%銷售。不過產業(yè)地產的銷售價格并不是市場的價格，而是把從政府爭取的優(yōu)惠和議價空間留給企業(yè)。過去幾年天安數(shù)碼城也嘗試了租金換股權、產權換股權等模式。
　　星河產業(yè)集團副總裁閻鏡予表示：“做產業(yè)地產是不是真愛，看你是自持還是賣。如果你把這個物業(yè)賣掉了，你基本上是不會去服務的，因為這個物業(yè)已經(jīng)不是你的了。你在這上面做服務，除了做點品牌，基本上沒有任何變現(xiàn)的價值�！�
　　閻鏡予稱，星河采用的是房東+股東的方式，園區(qū)進駐的企業(yè)有很多是其原本已經(jīng)投資的企業(yè)。另外星河也發(fā)掘很多企業(yè)的投資的機會，有的是真金白銀投的，有的是用租金換股權投的，還有用服務換股權投的。
　　劉愛明把產業(yè)地產分成三類：第一類是地產開發(fā)模式，就是以產業(yè)為棋子，把能賣的賣掉，不能賣的就不建;第二是招商導向的產業(yè)和模式，這是以政府為主導的。產業(yè)企業(yè)需要聚集，做生意需要有上下游的氛圍，客戶在園區(qū)生意要好做，園區(qū)要有非常好的產業(yè)生態(tài);第三是中城新產業(yè)的創(chuàng)新模式，主張先產業(yè)后地產。強持有，弱銷售;去招商化，強產業(yè)鏈。
　　目前產業(yè)園區(qū)基本上是供過于求的，這就需要給客戶一個入駐園區(qū)的理由。
　　劉愛明表示，中城新產業(yè)整合了不少資源，在智能制造、北斗產業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)產業(yè)和生物醫(yī)療領域。希望未來園區(qū)比較單一，全是高科技制造業(yè)，逐步整合，做成完整的產業(yè)鏈。
　　余安定不贊成聚焦做單一方向的主題產業(yè)園。短期專一會很好，但時間久了后會沒有活力，會僵化，這也是過去政府做主題產業(yè)園出現(xiàn)的問題。一段時間后做不下去，從來沒有真正的生態(tài)是單一的。最有活力的恰恰是兼容并包，只認準大方向，科技創(chuàng)新。至于是什么企業(yè)，什么類型的，根據(jù)市場選擇，產業(yè)園的定位應該因時因勢調整。
　　不同于以上兩者，星河的產品線中就雙創(chuàng)社區(qū)而言，主要以投資加星河的孵化器為主，相對的規(guī)模會比較小;對大中型企業(yè)，星河扮演的是戰(zhàn)略資源的整合。
 
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